[필사노트] 월세 로봇 만들기 *부동산투자*재테크

'월급쟁이 부자는 없다'라는 도서를 읽고 유비님이 저술한 두번째 책을 구매하였다. 책의 이름은 "월세 로봇 만들기" 유비 김수영 저자님은 '월급쟁이 부자는 없다'라는 책에서 부동산투자가 돈을 불릴수 있는 가장 매력적인 투자 수단이라고 강조하였었다. 이번 책은 부제목이 월급쟁이 부자는 없다의 실전편이다. 전작과 달리 어떠한 내용이 추가되어 있을까 궁금해 하면서 책을 펼쳤다. 문재인 정부가 출범하고 나서 부동산 대책이 쏟아졌는데 이 책의 초판은 2017년에 8월경 나왔으니 그것을 반영하고 있는지가 너무 궁금했다.


인상깊은 구절이나 새롭게 알게된 내용들을 정리.

프롤로그) 돈이 없다고 해서 또 돈을 못 버는 것도 아닙니다. 부지런히 몸을 굴리며 수백의 적은 돈이라도 계속해서 불리는 작업을 해줘야 합니다. 중요한 것은 지금 내가 할 수 없는 것이 있다고 투덜댈 것이 아니라, 할 수 있는 것에 집중하며 그 가능성의 씨앗을 키워가는 것입니다.


p23 부자가 되고자 하는 결심만 잇다면 투자처는 도처에 널려 있다. 문제는 내가 그만큼 간절하지 않다는 것이다.

p26 지금 당장 쓸데없는 모든 것들을 끊어라. (...)그리고 책을 펴라. 모든 길은 책 속에 있는 법이다. 그리고 경제신문을 읽으며 투자의 흐름을 익히려고 노력하라. 투자서적을 읽어라. 공부하라. 주말에는 집에만 늘어져 있지 말고 근처 부동산 중개업소부터 방문해보라.

p28 단언컨대 현재 대한민국에서 평범한 보통사람이 단기간에 부자가 될 수 있는 방법은 없다.

p30 나를 부자로 만들어주는 시스템에는 사업, 저작권, 주식 배당, 연금, 은행 이자 등 크게 다섯 가지가 있다. (...) 달성 확률이 매우 높으면서 수익도 훌륭한 '시스템'이 있다. 바로 '월세 로봇'이다. 월세 로봇은 누구나 마음만 먹으면 큰돈을 들이지 않고도 충분히 만들어낼 수 있는 시스템이다.

p32 오래전부터 나는 늘 현금흐름이 발생하는 소액 부동산 위주로 투자를 진행해왔다. 이제 소형 부동산에는 투자를 하지 않지만 기본적인 투자원칙만은 고수하고 있다. 그 규모와 사이즈가 어떠하든 간에 늘 '현금흐름'을 밑바탕에 깔아두고 투자를 하는 것이다. 그러면서 시세차익을 볼 수 있는 아파트나 토지, 사업 시스템 등을 추가해 다채로운 포트폴리오를 구상한다.

p33 단순히 사두기만 하고서 얼마가 오르기를 바라는 투자, 시세차익만을 노리는 투자를 하지 않길 바란다. 그보다는 매월 나오는 월세, 현금흐름에 치중하는 투자를 하길 바란다.

p36 월세로봇은 한마디로 수익형 부동산을 의미한다. 차익형 부동산은 말 그대로 시세차익을 목적으로 하는 투자를 말한다. 이는 최근 2~3년 사이 '갭(gap)투자'란 말로 널리 알려졌다.

p37 같은 부동산이라도 월세를 놓느냐, 전세를 놓느냐에 따라 수익형 부동산이 될 수도 있고, 차익형 부동산이 될 수도 있다. 차익형 부동산의 대표격인 토지 또한 때에 따라 충분히 수익형 부동산으로 활용할 수 있다.

p39 단순히 강사가 오르는 아파트라고 찍어주면 아무런 분석 없이 무턱대고 사는 행위들, 현금흐름이 탄탄하지 않은 상황에서 거액의 목돈을 턱턱 써버리는 행위들, 오랜 기간 묵혀두며 시간의 흐름을 먹고 자라야 할 나무 같은 부동산을 조금 자랐다고 바로 잘라버리는 행위들, 이 모든 게 다 올바른 부동산 투자 방법을 익히지 못해서다.

p40 가파르게 상승하는 대세 상승장이 아닌 이상, 초보자의 부동산 투자는 현금흐름을 만들어가는 것이어야 한다. 탄탄한 수비를 갖춰놓고 그 이후에 하나씩 공격형 물건을 본인의 포트폴리오에 집어넣음으로써 미래를 도모하는 전략을 추구해야 한다.

p41 이제 막 부동산 투자를 시작하는 초보 투자자들에게 추천하는 것은 우선 '수비'에 치중해서 본인의 자산 포트폴리오를 구축해나가는 방법이다. 그리고 그 안에서도 '상업용'보다는 '주거용'에 먼저 집중하길 권한다. 소액으로 가능하기 때문이고, 별다른 리스크가 발생하지 않기 때문이다. 그렇게 몇 개의 월세 로봇을 세팅하여 월세가 100~200만원으로 늘어나면 그때 비로소 포트폴리오에 공격형 자산을 하나씩 편입시키는 것이다.

p42 접근방식 자체가 내 집 마련을 할 때와 달라야 한다.  즉, 단순히 내가 살기 좋은 곳을 기준으로 접근해서는 안 된다. 철저히 '수익률'의 관점에서 바라보아야 하는 것이다.

p43

수익률=순수익/실투자금액*100

=[(월세*12개월)-연간 납부해야 하는 대출이자]/[매입가-대출금-임대보증금+비용]*100

비용-취득세,법무비,수리비


p43 가격 상승에 대한 기대치가 낮은 지역은 철저히 높은 임대수익률로 투자비용을 상쇄하고, 반대로 향후 가격 상승이 기대되는 곳은 당장의 임대수익률은 낮게 잡아도 무방하다.

p44 10퍼센트 미만의 수익률이라면 월세 로봇 투자용으로, 특히나 소액 부동산 투자용으로는 적합하지 않다.

p45 초보 투자자일수록, 특히 소액 투자자일수록 적극적으로 레버리지를 활용해서 투자해야 한다. (...) 당장 월세를 10만원 더 받는 것보다 임대보증금을 많이 받아 실투자금을 줄이는 것이 향후 투자금 확보 측면에서 훨씬 더 유리한 것이다.(...) 초보 투자자는 절대 섣불리 종잣돈을 함부로 소진하지 말고, 늘 실투자금을 최소화하는 투자를 해야 한다. 그래야 돈이 떨어지는 시기를 최대한 늦출수 있으며, 부동산 시장에서 살아남을 수 있다.

p45 다달이 쌓이는 월급, 조금씩이나마 쌓이는 월세, 그리고 1년차, 2년차부터 생기는 임대보증금 인상분과 매도차익 등으로 계속해서 추진력을 얻게 될 것이다.

p47 우리는 레버리지를 적극적으로 활용하여 1억 8000만 원으로 1채 살 것을, 2000만원으로 9채 사는 전략을 취해야 한다.

p48 1년에 한 채씩 투자하겠다? 너무 늦는다 빠르면 1년간, 좀 더 여유 있게 잡으면 2년간 월세로 순수익 200만원을 벌겠다는 목표로 투자에 임해야 한다. 적어도 8~10개의 월세 로봇 시스템을 갖추어 놓아야 1차적으로 '경제적 자유'의 문턱을 넘어설 수 있다.

p53 부동산 투자를 시작하는 데 있어 가장 중요한 것은 어떤 특별한 테크닉도, 방법론도, 종잣돈도 아니다. 무엇보다 중요한 것은 '간절한 마음가짐'이다. 그리고 그 간절함은 구체적인 '실체'와 '수치'로 드러나야 한다.

p55 당신이 부자가 되고 싶은 이유가 노골적일수록, 유치할수록 더 큰 원동력이 되어줄 것이다.

p59 부동산을 구입하면서 받는 억대의 빚은 쇼핑을 위해 신용대출을 받는 것보다 안전하다. 소비를 위한 소모적인 행위가 아니라 자산가치의 증대를 위한 레버리지이기 때문이다. 특히나 단순 거주용이 아닌 월세 로봇 부동산 투자에 있어서는 훨씬 더 적극적으로 대출을 활용해야 한다.

p70 아파트는 갭 투자 물건이지 월세 로봇, 즉 수익형 투자에 적합한 부동산은 아니라는 것이다. 아파트에서 월세를 받고 싶다면 다음의 명제를 늘 기억해야 한다. "갭 투자로 세팅한 뒤 추후 반전세로 전환하라."

p73 부동산 시장에 11년 가까이 발을 담그고 있는 투자자 입장에서 해줄 수 있는 조언은 처음부터 안 팔아도 되는 물건에 투자를 했으면 한다는 것이고, 입지적인 요소보다는 숫자와 통계에 많이 의존해서 투자를 진행했다면 적당히 수익을 거두었을 때 팔고 나오라는 것이다.

p76 저렴한 아파트에는 다 이유가 있다. (...) 투자금이 적게 든다고 함부로 낡은 아파트를 사지 말라.

p80 핵심은 일자리가 늘어나고, 그로 인해 해당 지역에 거주할 수요가 많아질 때 집값이 오르는 것이다.

p86 빌라 임장에서는 시세 파악이 절반 이상이다. 정확한 시세를 알아내는 것이 관건이다. (...) 

시세조사 tip

(1) 연식과 면적을 세트로 조사하라. (2) 역할놀이를 하며 시세 조사를 하라.

p106 수도권 기준 적정 가격:1~2억 원(서울 제외)

한 채당 적정 실투자금: 1,000~2,000만 원(서울 제외)

p109 실투자금을 최소화하여 빠른 시일 내에 투자의 한 사이클을 돌리는 게 관건인 것이다. 경매 투자를 예로 들자면 명도가 다소 까다로운 소유자 물건 말고, 충분히 배당을 다 받아가는 임차인 물건을 추천한다. 처음부터 명도로 고생하면 경매 투자라는 것에 잘못된 선입견과 오해가 생길 수 있기 때문이다.

p112 부동산 투자자라면 적어도 다음과 같은 것들에 대한 분석을 완벽히 해야 한다.

1. 현재 교통에 대한 정확한 분석 + 예정 계획

2. 주변 입지와의 객관적 경쟁력

3. 해당 지역 핵심 수요층과 대기 수요층에 대한 이해

p123 인테리어는 매우 중요한 부분. (...)

1.3-4군데 업체의 견적 비교하기

2. 지나치게 싸거나 지나치게 비싼 곳 걸러내기.

3. 전체공사와 부분공사, 자재 선정 등을 따져가며 가격 협상하기

4. 공사비용은 나눠서 지급하기 (계약금, 중간 정산, 최종 마무리)

p135 일정 수준에 이르면 레버리지를 극대화해서 실거주의 수준을 높여나가라. 

p191 월세 로봇을 늘려나가고 있는 사람이라면 꼭 당장은 아니어도 결국은 내는 게 좋다. (주택임대사업자 등록) 왜냐하면 당신은 월세로 부자를 꿈꾸는자, 경제적 자유를 누리고자 하는 자이기 때문이다.

p196 핵심팁 1. 실투자금을 최소화하라. (...) 2.신축(분양),급매,경매를 총동원하라. 3. 혼자서만 고생하지 말고, 유능한 부동산 중개인을 확보하라. 4. 빌라와 오피스텔 투자에 도사가 되라. 5.길게 끌지 마라. 월세 100만원을 1년 안에 만들어라.

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